年の終わりに

大阪　日本橋にある不動産会社｢常盤ビル｣です。

今年も残りわずかとなりました。
昨年同様、今年もいろんな工事が多い年でした。
でも長年の懸案だったＰＣＢの処理や窓サッシ交換が
できて本当に良かったです。

工事はやる前は費用のことや効果、事前準備等で考えること
が多く大変ですが、工事が終わると出来栄えに満足したり
入居者に喜んで頂いたりすると実施して良かったと思える
ものです。

同時に築年数の長い物件ほど修繕の必要性が当然に増す
わけですし、それを計画的に行うことが重要だということです。

頭の中ではわかっていても、なかなか実行に移さずに
突然、現象面で不具合が発生する、というのが管理上
まずいわけですね。
それを未然に防ぐ意味で定期点検が必要なことは、この
ブログで以前お伝えした通りです。

今年もいろんな方にお世話になり有難うございました。
皆様良い年をお迎え下さい。

窓サッシ工事（その３）

大阪　日本橋にある不動産会社｢常盤ビル｣です。

以前よりお伝えしていた｢大和シャレー｣の窓サッシ工事ですが、
先日無事に工事が終わりました。
工期も約１週間早く終わって、業者の方には感謝しています。

写真ではわかりにくいのですが、室内はもちろんのこと室外
からもきれいになったのがよくわかります。
サッシの枠はアルミでできていて一般的には汚れに強い
のですが、何十年という長い年月の間には黒ずんできたり、
特有の錆がついたりします。
それがすべて新品同様に蘇るのですから本当にやって良かった
と思います。

２階テナントの室外から見た窓



共用部のトイレ窓

あるテナントの方からも室内が明るくなり、外の景色も良く見える
ようになったと言って頂きました。
当社にとっても長年の懸案だっただけに達成感があります。
これからも住環境の向上に地道に努力していきたいと
考えてます。

窓サッシ工事（その２）

大阪　日本橋にある不動産会社｢常盤ビル｣です。

１０月末にお知らせした｢大和シャレー｣の窓サッシ工事ですが、
業者の見積が出て正式に発注することになりました。

工期は１２月５日～１２月２２日までの１９日間。
事務所に常駐していないテナントさんの場合、何かと
融通がきくのですが、通常に使用されているテナントさんの
場合、時期が冬で作業中は窓を開けた状態で行うため
業務に支障をきたしてしまいます。
その関係もあって休日に作業することも考えて業者の方に
段取りをお願いしました。

テナントさんへの連絡や細かい事前打合せも終わり、
後は本番工事を待つだけになりました。
無事工事が終わること願いたいと思います。

紅葉の季節

大阪　日本橋にある不動産会社｢常盤ビル｣です。

例年だとまだ秋（晩秋）という時期だと思いますが、
今年はもう既に冬になってしまった感じですね。
秋の良い時期が年々短くなってきているように
思います。

写真は｢大和シャレー｣の屋上から撮ったものですが
紅葉が進んでます。全国的に例年より早いようですね。

屋上から北西方向

屋上から北東方向

１階土間の枯葉

それと同時にこの時期は枯葉がすごいんですが、今年も
１階の土間や側溝部分にかなりたまってます。
掃除しても次から次と枯葉に埋め尽くされます。
毎年のことですが、周囲に緑が多いことの裏返しですね。

空室募集キャンペーン

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

当社物件の「大和シャレー」ですが、現在３０２号室の
空室募集を行ってます。

大和シャレー
 

この度、秋の空室募集キャンペーンを実施すること
になりました。

内容は現在提示している契約条件に対して
「１１月中に成約頂いた方には２ヵ月分の
共益費を無料にする」
というものです。

最近、少しでも経費を節約したいという方が多いので
大変お得です。
興味のある方は是非ご一報下さい。

窓サッシ工事

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

今年５月に「大和シャレー」の居住者用の窓サッシ工事を
行ったことを報告させてもらいましたが、この度１～２階にある
テナント用の窓サッシも交換することにしました。

本日は業者さんと採寸等の下見立ち会いを行いました。

３階から上の居住用に比べて北・南・東面にほとんど
窓サッシがあるのでかなりの枚数になります。

後日、見積を頂いてから年内に工事をする予定ですが、
ここ数年外壁塗装や共用部大規模改修工事をした結果、
目に見える部分として最後に残っている大工事となります。

工事日程等詳細がわかりましたら又お知らせしたいと
思います。

防水加工床 補修工事

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

前回「大和シャレー」の各戸　防水加工床（ベランダ）の点検
をしたことをお伝えしましたが、９月末にその補修工事を
行いました。

天気にも恵まれ（雨天時は原則工事不可）、無事工事が
終わりました。
入居者の中には「いつもこまめに物件の手入れをして
もらってありがとう」と声をかけて頂く方もいて、こちらも
やりがいがあります。

職人さんの補修作業

いずれにしても建物の維持管理には、地味ではあるけれど
細かい継続的な「手入れ」が大事なことは何度強調しても
したらない位なんです。

防水加工床点検

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

当社では「大和シャレー」各戸ベランダの床
の点検を毎年夏場に行ってます。　
共用部の屋上も含め、各戸のベランダはすべて防水加工
をしている関係でその防水面がどうなっているかを毎年
確認しているわけです。

表面にヒビや亀裂が入ってないか肉眼で良くチェックします。
小さなヒビや亀裂があっても、すぐにその下（コンクリート面）
に影響があるわけではありませんが、大事なのは傷が小さい
うちにそれを補修しておくことなんです。
いったん亀裂が入ると放置しておけば徐々に広がっていき
水が下に入り込んでくるようになり、いずれコンクリート躯体に
悪い影響を与えます。

写真中央より上に亀裂（屋上床）

小さな傷の状態で補修するには毎年点検することが必要なんですね。
地味な作業ですが、建物の維持管理にはこの地味な作業の積重ね
が本当に重要なんです。

セミナー出席

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

先日、久しぶりに賃貸関係のセミナーに出席してきました。
社会は常に変化していくので、新しい情報に接する重要性を
認識した次第です。

今回のセミナーで気になった点を以下上げます。

１．空家が増えていると言われているが、滅失数（＝解体・撤去）も多い。
　　
　　⇒この１０年で平均３６万戸/年の貸家が滅失している。

２．民法の大改正に伴い、現状の「連帯保証人」の機能を適用できなくなる。

３．同じく民法関連で、遺産分割に対し配偶者優遇の方向で検討が進んでいる。
　　
　　⇒①婚姻期間が２０年以上の場合、配偶者が生前贈与や遺言で譲り受けた
　　　　　住居は、原則として遺産分割の計算対象とみなさない。

　　⇒②配偶者の法定相続分を現行の２分の１から３分の２に引き上げる。

　＊高齢の配偶者の生活基盤確保が目的

４．人口減少により街の集約化が進む（コンパクトシテイ）。

セミナー会場の様子

法律の改正は何年も前に議論が行われているので、その情報は早めに収集可能
ですよね。その情報はセミナー等で得られるので今後もこういう機会は大事にして
いきたいと思います。

テナント成約

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

先日、常盤ビル（＝本社ビル）の空室に入居申し込みが入り
無事、契約しました。

新しい業種（プラモデル販売の店舗）の方で、本社ビルも
最近、いろんな業種・業態のテナントさんが増えてきました。

本社ビル

今回契約した部屋
 

これで本社ビルのテナントも空室がなくなり、満室となりました。
有難うございました。

天神祭

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

昨日、天神祭の見どころである奉納花火が打ち上げられ
当社物件の「大和シャレー」の屋上に多くの方に見物に
来てもらいました。
天気が心配でしたが、曇りのままで例年通り花火が見れて
良かったです。

報道関係者の方も問題なく撮影ができた様子で、皆さんに
楽しんで頂き嬉しく思ってます。

報道関係者が撮影準備している様子

花火①

花火②

トップページ リニューアル

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

ホームページ最初の画面にある「スライドショー」の一部に
天神祭の花火の画像を入れました。

7月に入り、もうすぐ天神祭ですね。
大阪の夏の一大風物詩である天神祭、今年も
楽しみです。

外壁補修工事

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

梅雨の時期ですが、先日横なぐりの激しい雨があった時に
本社ビルの最上階の１室より雨漏りが発生しました。

現象として室内の天井からというより、壁のある箇所から
発生したこともあり、天井裏のコンクリートの亀裂より
横方向の外壁から雨水が入り込んだのが原因と想定
しました。

ここ数年通常の雨で一度も室内に雨漏りがしたことが
なかったので、よほど横方向からの強い雨だったことが
伺えます。

そのため業者の方に対策をお願いしたところ、外壁の
考えられるところをシーリングして水が浸入しないように
補修工事をすることにしました。

屋上の手摺下を補修（白い部分）

外壁のヒビ部分を補修

水漏れは原因を特定するのが困難で、専門家でも完全に
止めるのが難しいと言われる中でも、当社として可能な対策
は今後もやっていきたいと考えてます。





除草

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

本社ビル敷地内の除草作業を行いました。
例年は７～8月にシルバー人材センターに依頼して
除草をやってもらうのですが、最近人手がないのか
作業がきつくて嫌がられるのか、なかなか受けてくれる人
がいないみたいです。

そのため昨年から当社で（筆者）除草を行ってます。
雑草の繁殖力はすごくて、放置しておくと1メートル位の
雑草に地面が完全に覆われてしまいます。

除草前①

除草前②

そこで昨年から除草後、こまめに除草剤を散布して雑草対策
をしてきましたが、それでも写真のように少し雑草が生えてます。
胞子のようなものが空中を飛んできて草を生やすのでしょうか？
とにかく一旦除草して、除草剤を散布してもそれで終わりということ
はないようです（今後も毎年除草対策は行う予定です）。

除草後①

除草後②

机の上で仕事をすることが多いですが、たまには体を使って汗を
かくのも良いものです。

窓サッシ工事（続編）

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

前回お知らせした「大和シャレー」の窓サッシ工事ですが、
本日すべての工事が完了しました。

写真ではわかりにくいのですが、工事前はサッシが円滑に
開閉しにくくなっていて、しかもわずかな隙間があったのが、
工事後は開閉が円滑でピシッと閉まります。
さらに網戸が多くの住戸で動きにくくなっていたものが、軽く
左右に動くようになりました。

また工事後に上記以外にすぐに実感できるのが、「遮音性」です。
ピッタリ閉まることにより音漏れが防止でき、静かになるのが
すぐにわかります。
そういうわけで入居者の方にも大変喜んで頂きました。
当社としても工事をして本当に良かったと思います。

工事前

工事後

窓サッシ工事

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

「大和シャレー」でこの度、窓サッシ交換工事を実施します。
実は昨年、一部の部屋で工事を行ったのですが、今年は
残りのすべての部屋を行うことになりました。

昨年実施した部屋の入居者からは、「冬暖かい」「気密性が高くなり暖房効果あり」
等の評価を頂いてやって良かったと思ってましたが、今年残りの入居者の方にも
工事ができることになり、これで全戸サッシ交換が完了します。

工事は来週から2週間にわたって行いますが、今最終的な入居者ごとの工事日を
調整している段階です。
突貫工事で業者の方には負担をかけますが、何とか無事に工事ができることを
願ってます。

ＰＣＢ処理

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

昨年7月5日のブログで紹介した「ＰＣＢ処理概略」に基づいて
事務処理を行ってきましたが、その最終段階である現物の搬出が
先日完了しました（ペール缶　2個分　：　場所　大和シャレー）。

今回搬出したのはＰＣＢ入りの「安定器」ですが、大阪市に届け出を
してから約5年を経てようやく現物を搬出し処理することができました。

後は、大阪市に処理が終わったことを報告するのみですが、
懸案だったＰＣＢの現物処理が完了し、肩の荷が下りた感じです。

花見

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

４月に入り、大阪でも桜が開花しました。
「大和シャレー」はすぐ北側に大川があり、
川沿いに桜があるのですが、今日は桜が満開に近い
感じです。
人通りも普段より多い様子で、気分も高揚してきます。




大川沿いの桜



この時期は大川の遊覧船が頻繁に通行します。
船から見る桜も見事なものです。

通行する遊覧船

こういった景色が間近に見れるのも「大和シャレー」の魅力
の１つです。

申し込みありがとうございます

大阪　日本橋にある不動産会社｢常盤ビル｣です。

最近の｢空室情報｣で｢大和シャレー｣3件他計５件の案内をさせて頂きましたが、
｢大和シャレー｣2件、｢常盤ビル（本社ビル）｣1件の入居申し込みが入りました。
ありがとうございます。

残っているのは｢大和シャレー｣の302号室の１部屋となりました。
引き続き宜しくお願いします。

大和シャレー



空室情報（その３）

大阪　日本橋にある不動産会社｢常盤ビル｣です。

今回は空室情報の第３段で、｢常盤ビル｣（本社ビル）の１室です。
２階の道路に面した部屋で、事務所用です。

比較的日当たりも良く、道路に面した窓が２重窓になっているため
静かに仕事をしたい方には最適です。
⇒条件等詳しくは、ホームページの｢空室情報｣をご覧下さい。



室内の様子（入り口から奥）

 

室内の様子（奧から入り口）

二重窓

空室情報（その２）

大阪　日本橋にある不動産会社｢常盤ビル｣です。

前回の空室情報に続き、今回は第2段ですが、
｢大和シャレー｣がさらに1部屋追加になりました。

５０３号室ですが、前回の３０２号室と同じ広さと間取り
になります。
３０２号とは左右反転タイプで、３０２号は南面向きに対して
５０３号は大川側となります。
⇒条件等詳しくは、ホームページの｢空室情報｣をご覧下さい。

このブログでは室内の様子を写真でご紹介します（以下）。



ダイニング・キッチン

 

 

奥の寝室

洗面所・洗濯パン

 

 

 

トイレ

 

空室情報

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

昨年秋にこのブログでお知らせした「大和シャレー」の空室
についてですが、2部屋のリフォーム工事が終わり室内の
ご案内も今後できる状態になりました。

302号室と505号室の2部屋になりますが、302号は１ＤＫタイプ
で南に面して日当たりが良好、505号は１ＬＤＫタイプで北に
面して川沿いの景観が楽しめる　といった特徴があります。
⇒条件等詳しくは、ホームページの「空室情報」をご覧下さい。

このブログでは室内の様子を写真でご紹介します（以下）。

①302号室

ダイニング・キッチン

奧の寝室

洗面所・洗濯パン

トイレ

②505号室

リビング・ダイニング

キッチン

奥の寝室

＊2部屋共にクローゼット等収納が充実、トイレは温水洗浄機能付き、窓サッシは
　　複層ガラス仕様

十日戎

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

今年初めてのブログになります。
１月１０日　「十日戎」で有名な今宮戎神社に
お参りに行ってきました。

昨年はこの「十日戎」（１月９日～１１日）が３連休だった
こともあり、筆者のみが代表してお参りに行ったのですが、
今年は１０日が平日だったので、社長以下社員で参拝
しました。

今宮戎神社内の様子

福娘にお飾りをつけてもらう
 

事務所入り口に飾った熊手

今年も大勢の人で賑わってましたが、無事参拝できて
良かったです。
皆様の今年のご健勝と商売繁盛を心より願いつつ、
本年もどうぞ宜しくお願いします。