年の終わりに

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

今年も残りわずかとなりました。
本日が当社の年内最終営業日となりますので
今年１年を振り返ってみたいと思います。

今年はなんといっても自然災害に振り回された
１年でした。
6月の地震と9月の台風で当社物件に損傷をきたし、
その修繕に苦労しました。

特に9月の台風は今まで見たこともなかった光景が
テレビで映し出されていましたが、幸いにして当社の
被害は他社さんに比べると軽微だったと言えるでしょう。
おかげでそのほとんどは修繕が完了しましたが、一部
まだ修繕できてない箇所もあります。

皆さんご承知の通り、修繕業者さんがパンク状態で
仕事の予定が立たない部分があるわけです。
そしてたくさんの依頼に対して優先順位をつけないと
いけないわけですが、当社の被害状況が緊急度が低かった
こともあって未修繕の箇所が残ったわけです。

それでもすぐに対応して頂いた業者の方もあり、当社としては
比較的順調に修繕が進んだと思ってます。
これも日頃からの業者さんとの関係が良好で、色々無理を
聞いて下さったおかげだと考えてます。
とにかく感謝の言葉しかありません。

今後とも関係業者の方とは良好な関係を継続していきたい
と思ってます。
皆さん今年１年お世話になりました。
良い年をお迎え下さい。

防水加工工事（その２）

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

前回の投稿でご案内のように「大和シャレー」の防水加工工事
を１１月上旬に開始しましたが、先日工事が完了しました。

筆者が最後に足場に上って各ベランダの状態を確認し写真を
撮りましたが、階段状の足場でなかったので上に上がるのが
大変でした。と同時にちょっと正直怖かったです。

工事後のベランダ①

工事後のベランダ②

工事後のベランダ③

今年最後の大工事でしたが、無事終わって良かったです。
出来上がりもきれいに仕上がって満足してます。
施工業者の方、そして施工に協力頂いた入居者の皆様、
有難うございました。

防水加工工事

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

今年６月に「大和シャレー」の一部の部屋でベランダ
防水加工工事を行いました（６月７日のブログを参照）。
当時は一部の部屋だけにして、不具合が発生してから
その都度工事をすればよいと考えてました。

しかし、当時施工してくれた業者から「全体的に防水加工
の劣化が進んでいる」と言われたことと９月に筆者が
各戸ベランダの定期点検を行った際に再び不具合が発見された
箇所があったので、残りの全戸を対象に防水加工工事を
行うことを決断しました。

足場組み～塗装部分の補修～ベランダ防水加工～足場解体
の工程で約１ヵ月かけて行います。
（外から足場を組むため室内から作業員が出入りする必要は
ありません。）

足場組み①（東面）

足場組み②（北面）

足場組み③（南面）

現在、足場組みが終わったところですが、今年最後の大規模工事
となります。
無事に終わることを願ってます。

宅配ボックス

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

今月、「大和シャレー」の１階エントランスに宅配ボックスを設置
しました。

エントランスに設置した宅配ボックス
 

以前、入居者向けのアンケートで宅配ボックス設置の希望が
多かったため導入を決断しました。
当物件の入居者についても共働きや単身世帯が多いこともあり、
やはり需要はあったということでしょう。
さらに宅配業者の再配達が社会問題化していることや今後の
入居者募集に対しても大きな武器になることも決断を後押し
することとなりました。

今後、宅配ボックスを有効に活用してもらい、快適な住環境
の一助となれば幸いです。

給水方式変更

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

９月末に「大和シャレー」において、水道の給水方式を
変更する工事を行いました。

当物件は、従来　受水槽に一旦水を貯め、高架水槽に水を
上げてそこから下に降りる水圧で各戸に水を供給する方式
でした。
それをこの度、大阪市からの水道を増圧ポンプ（ブースターポンプ）
を経由して各戸に直接水を供給する方式に変える工事を行った
わけです（直圧式）。
いまだに受水槽、高架水槽を使っている建物は多いようですが、
行政の指導もあって徐々に上記の直圧式に変わりつつあるようです。

ブースターポンプ（増圧ポンプ）

直圧式の長所は、受水槽・高架水槽の定期清掃が不要となることと
屋上に近い部屋でも一定の水圧で給水できる（逆に従来の水槽から
だと屋上に近い部屋ほど水圧が低い）ことです。
短所は、断水があったときに即、給水に影響がある（従来の方式なら
水槽にある水量がダム機能となり給水可）ことと停電の時も増圧ポンプ
が差動しないので給水ができなくなります。
ただ、その発生頻度を含めて考えると長所、利点の方が大きいと
いえるでしょう。
一部の入居者から、水圧が上がって良かった、という声も聞いてます
のでやった良かったと思ってます。

空室募集

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

この度、大和シャレーの7階に空室が発生し、今
退去後のリフォームが終わったところです。

約3年前にリノベーションをして、和室をなくし
間取りも大幅に変更しましたが、浴室だけ従来の
ままの状態になってました。
同じ館内に同様の部屋があって、仲介業者さんや
案内したお客様の意見として
「浴室の古臭さがかえって目立つ」という情報があり
ましたので、この度浴室も手を入れることにしました。

この度リフォームした浴室①

この度リフォームした浴室②

賃貸募集条件　等　詳しくはこちらをご覧下さい。

天神祭

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

久しぶりの投稿ですが、毎年恒例の天神祭の奉納花火が
7月25日大川沿いに打ち上げられました。

当社の「大和シャレー」の屋上が、花火を見るのに最高の
場所で、例年通り大手新聞社、テレビ局の方にも取材撮影を
許可しています。

今年は入居者の知り合い等関係者がたくさん見に来られて
大賑わいでした。
飲食後のゴミも比較的少なく、当方にとっても後の掃除や片付け
が容易で助かりました。

報道機関の方たち

屋上から筆者が撮った写真①

屋上から筆者が撮った写真②

 

花火の写真は上手く撮るのが難しく、皆さんに見せるのが恥ずかしい
ですが、今後腕を上げていきたいと思います。

成約

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

以前、ご案内していた西宮にある区分所有物件ですが
この度、成約できました。
当初は賃貸として募集をかけていたのですが、仲介業者から
購入を希望しているお客様がいるという話を頂き、物件を
売却することになりました。
売買契約といういうことになり、先日契約書に署名、捺印した
ところです。

物件の入口付近

そして購入頂くお客様がなんと同じ館内に住んでいらっしゃる方
でした。
実は当社としても契約される方が賃貸、売買は別にして同じ館内に
いらっしゃる方かその関係者であることは有難いことだと思ってます。
物件の内容、周辺環境を良く知っているので話が早いし、十分
納得した上で借りたり購入頂いたりするからです。

これも何かのご縁でしょうか。
関係者の皆様に感謝したいと思います。
ありがとうございました。

防水加工工事

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

５月に「大和シャレー」のベランダ床の防水加工工事（補修）
を行いました。
約８年前に初めて防水加工を実施したのですが、一部の住戸
に不具合が発生し、今までも何度か手直しをしていました。
ただその補修方法が部分的なもの（考えられる箇所の補修）
で、その後に又防水が切れて水漏れが発生する状況が
何年か実は続いていたんです。
水漏れは専門家でも本当にどこからどのように水が回ってきて
いるのかわからない、と言われています。

そこで今回は部分補修ではなく、それなりの費用を投じてベランダ床
の全面補修を行ったわけです。

下塗り（２回）

最終仕上げ

おかげさまで見た目そのものもきれいになったし、全面的に加工したので
今後は水漏れする可能性はまずない感じです。

長年の懸案がやっと解決したので本当に良かったと思います。
施工業者の方にも感謝です。


空室募集

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

この度、兵庫県西宮市にある区分所有物件に空室ができました。

７階建てのマンションの最上階の１室になります。
最近、修繕に力をいれているので築年数の割に質が維持されていると
思います。

建物の外観（南側から）

正面玄関入口
 

夙川沿いで４月は桜がきれいですし、そばに市の中央図書館があって
環境も抜群です。

詳しくは「こちら」をクリック願います。

花見

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

久しぶりに大阪　「造幣局の桜の通り抜け」に行ってきました。
最終日だったこともあって、多くの桜は満開を過ぎて
葉桜となってました。今年は全体に桜の開花が早く
例年より１０日ほど前倒しになった感じです。

でも人手がさほど多くなくゆっくり見れたし,満開後の
桜も味わいがあって楽しめました。

まばらな人手
 

八重桜

拡大写真

この「造幣局の桜」ですが、実は当社物件の「大和シャレー」
から徒歩５～１０分でいけるんです。
春の桜や夏の天神祭の花火　等　「大和シャレー」から楽しめる
のもこの物件の魅力です。

大和シャレー成約

大阪　日本橋にある不動産会社｢常盤ビル｣です。

空室があって募集をしていた｢大和シャレー｣の１室
に先日、入居申し込みが入り、契約することになりました。

今回の申し込みは、募集からちょっと時間がかかりましたが
契約の運びとなり良かったです。

大和シャレー

 

これで大和シャレーも満室となりほっと一息つける感じです。

仲介業者をはじめ関係者の方に御礼を申し上げたいと
思います。
有難うございました。

ゴミ置き場改修工事

大阪　日本橋にある不動産会社｢常盤ビル｣です。

この度、常盤ビル（＝本社ビル）のゴミ置き場の改修工事を
行いました。
ゴミ置き場が狭いため、ゴミを入れるポリバケツに入らないゴミ
が外から見えてしまうことがあるのとどうも外部からゴミを
捨てられている形跡があるので（本当にそうならいやらしい話
ですが・・・）それを防ぐ目的で鍵付きの入口扉を設置しました。

ゴミ置き場改修工事前（奧の正面壁裏がゴミ捨て場）
 

ゴミ置き場改修工事後

これなら外観上もゴミが外から見えずにすむし、万一の外部から
の不法投棄も防げるわけです。

小さな問題と思われるかもしれませんが、管理上そして建物の
美観外観上も結構大事なことと考えてます。

浴室リフォーム

大阪　日本橋にある不動産会社｢常盤ビル｣です。

空室募集中の｢大和シャレー｣３０２号室ですが、この度
思い切って浴室を新たにリフォームしました。

物件を見られたお客様から、ほかの部分は良いけど
浴室が今一つ、という評価をもらってたので手を
入れました。

リフォーム前は床が薄いグレーの小さなタイル、壁面が
ピンクの大きめのタイルで、昭和時代のやや古い印象が
あったことと当社として認識しています。
今回はそれに対して、床をクッション性、断熱性、防滑性
を備えた濃いグレーのビニール系シートにし、壁面を
薄いベージュのパネル材にしました。

リフォーム前の浴室

リフォーム後の浴室①

リフォーム後の浴室②

写真でおわかりのように床と壁面の濃淡の色バランスも良く
おしゃれな浴室に生まれ変わりました。
一度是非、内覧下さい。

天井板

大阪　日本橋にある不動産会社｢常盤ビル｣です。

最近、天井からの水漏れがきっかけで、天井板の取り付け工事
をすることがありました。

そこで気が付いたことですが、古い物件は天井板に｢べニア板｣を
使っていたんですね。
最近の物件はべニア板は使っていません。使ったらいけないんです。

天井クロスが剥がれて露出したべニア板
 

建築基準法という法律があって、今は耐火（不燃）の機能をもった材料
を使用しなければなりません。
一般的に多いのが｢石膏ボート｣といわれるものです。

部分的に補修した天井板（茶色：石膏ボード）

普段、天井はクロスが貼ってあって、特別なことがない限りクロス下の
材料を認識することがありません。
水漏れ事故等で改めて認識させられますね。

消防点検

大阪　日本橋にある不動産会社｢常盤ビル｣です。

先日　本社ビルの消防点検を実施しました。
毎年１回　定期的に行ってますが、これを行うと
また１年が過ぎたことを実感します。

各部屋に立ち入らなければならないので、各入居者の都合
や不在の場合の立ち入りの了解をとる等　事前準備が
大事ですが、これもうまくできて問題なく点検を終えること
ができました。

事務所内の点検の様子

最近、かなり寒さが厳しいこともあって、室内の感知機で
定温式（台所等に設置）のものは、一定の高温でないと
差動しないので、点検するときは温度上昇に時間が
かかります。
逆に事務所用の部屋は差動式の感知器なので、比較的早く
点検できるという違いがあります。

寒い中で業者の方は大変だったと思いますが、ご苦労様でした。

屋根洗浄

大阪　日本橋にある不動産会社｢常盤ビル｣です。

今回は小さなことですが、｢大和シャレー｣の自転車置き場の屋根
を洗浄しました。

大和シャレーには北面と東面に自転車置き場があり、それぞれ
透明アクリル板の屋根がついてます。
この屋根をつくってから３～４年経過したと思いますが、実は
一度も洗浄してませんでした。

時々、屋根を見上げたときに汚れているのは気付いていたのですが、
業者の方にお願いしてまで洗浄するには至らず、結果として放置
していました。

今回、先月に窓サッシをきれいにしたこともあり、屋根を業者の方に
依頼して、高圧洗浄してもらいました。



洗浄前

洗浄後

かなり厳しい寒さの中で作業頂き、本当に感謝しています。
樋の部分にかなり落ち葉もたまっていたようでやって良かったと
思います。
今後は定期的に洗浄が必要ですね。

十日戎

大阪　日本橋にある不動産会社｢常盤ビル｣です。

１月９日　今宮戎神社にお参りに行ってきました。
例年１月１０日の本戎に行くのですが、今年は
９日の宵戎で午前中に行ったこともあり、
人が少なめで身動きできない混雑はなかったです。

本殿の様子

福娘

事務所に飾った熊手

今年も皆様のご健勝と商売繁盛を祈念しつつ
本年も宜しくお願いします。