年の終わりに

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

今年もあと数日を残すのみとなりました。
この１年色々なことがありましたが、いろんな物件で
修繕が多い年でした。

退去後のリフォーム以外にも経年劣化により
新しいものに交換するという工事もいくつかありました。
電気設備の不具合等　突然発生するものもあって
急な対応を迫られることも経験しました。

いずれにしても、ここ数年外注業者の方とうまく連係
がとれて迅速な対応をしてもらったため、大事に至らず
上手に処理できたと自負しております。
本当に関係業者の方には、この場を借りて御礼申し上げます。

さらに、当社のホームページを介して当社を訪問して下さる法人
があって、新たに関係が生まれたこともありました。
今後はさらに、当社のホームページの認知度を上げて、さまざまな
方との新たな出会いをつくったり、新たな取り組みをつくっていきたい
と考えてます。
今年１年お世話になりました。皆様に深く感謝したいと思います。
今後とも宜しくお願い致します。

講習会

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

今年も12月に入り、平成28年も残りわずかですね。

先日、大阪市保健局主催の「飲料水の衛生管理講習会」
に出席しました。
これは毎年行っている講習会ですが、ビルやマンションの
所有者や管理会社向けに貯水槽等の給水設備に対する
衛生管理のあり方を説明する内容のものです。

講習会で配られた資料の表紙

講習を受けた証明としてのステッカー
 

まず貯水槽とは受水槽と高置水槽を指します。
多くのマンションやビルにはこの貯水槽があり、受水槽のみ
の場合と受水槽と高置水槽の両方が設置されている場合が
あります。
受水槽は市の水道管から建物内に一旦貯めておく水槽を指し、
ここから水圧をかけて各部屋の水道管に直接水を送り込む場合
と受水槽から屋上にある高置水槽に送り込んでから各部屋に
水を送り込む場合の2方式があります（受水槽から直接各部屋に
水を送る場合は高置水槽は不要なわけですね）。

この講習では、この貯水槽の定期清掃と水槽本体の維持管理
（フタがちゃんとしまっているか、水槽に亀裂がないか等）が重要
なことを中心に説明がありました。
あと望ましいこととして水質検査を行うことが上げられます。
貯水槽の容量によって、上記の管理項目が義務づけられます
（＝有効容量が１０㎥以上の場合）が、当社の保有建物は
すべて貯水槽が１０㎥未満なので行う義務はありません。
しかし当社として、毎年必ず貯水槽の定期清掃と3年に１回の水質検査
を実施してます。

毎日当たり前のように水を使ってますが、水に関わる衛生管理は今後とも
しっかり行っていきたいと考えてます。

紅葉

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

１１月も終わりに近づき、秋も深まってきました。
関西では一般的に、11月末～12月初め頃が紅葉の見頃
ですね。

当社物件の「大和シャレー」も四季折々の自然が感じられる
場所で、周辺の木々が紅葉してきました。
　

大和シャレー屋上からの写真

 

近年、春や秋の良い時期が短くなってきているような気がしますが、
毎年見せる自然の営みに、ひと時心が癒されます。

追伸　：　区分所有物件の「サウスパレス芦屋」の１室がまだ空室状態です。
　　　　　　詳しくは空室情報をご覧下さい。

表彰

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

今回は当社にとって名誉な話題です。
当社は大阪市の防火管理協会の会員になっており、その中から
この度、筆者が平成28年度優良防火管理者として表彰
されました（10月26日　大阪市消防局　７階講堂にて表彰式開催）。

各区ごとに数社選定されるのですが、本年度は大阪市全体
で５４社、当社所在の浪速区では常盤ビルと他社１社の２社が
選定され、その会社の登録されている防火管理者が
大阪市防火管理協会から表彰されました。
事前に浪速区の消防署担当の方から、当社は毎年消防点検
をきっちり実施し、管理もしっかりされていることから表彰したい
旨連絡を頂いていたのですが、大変名誉なことと嬉しく思ってます。

当社としては法律で決められたことや管理上実施しておくことが
望ましいことについては、真面目に実行すべきと考えております。
ただ多くの建物所有者の中には、消防署が改善を指導しても
なかなか指導に従わない方もいると聞きます。
当社は毎年、消防点検を実施し、非常灯の交換（バッテリー交換含む）や
消火器の中身の交換、感知器の経年劣化による交換等必要なことは
すべて確実に実行しています。
今まで地道にやってきたことが評価され、今後の励みにもなる受賞でした。

賞状と記念品
 

サウスパレス芦屋 空室情報

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

前回、「空室情報」についてご紹介しましたが、今回はその中の
「サウスパレス芦屋」について、内容を写真を含めてお伝えしたい
と考えてます。

今回は「空室情報」に記載されてない内容に触れたいと思います（以下）。

・建物が築19年になりますが、共用部、植栽も良く手入れされていて
　大変きれい。
・最近、若い方の入居が増えており、入居者の年齢層の
　バランスが良い。
・内装が分譲マンション仕様のため、一般の賃貸マンションより
　高規格で高級感がある。
・対象の部屋は４階でリビングが東に面して日当りや眺望に優れ、
　風通しが良い。
・単身から夫婦世帯まで幅広く使える間取りである。

サウスパレス芦屋　外観

さらに実際の室内写真を以下、ご覧下さい。

玄関入口付近

洗面キャビネット

台所周り

リビング
 

６畳和室

空室情報

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

最近、当社物件の入居者より解約通知が4件入りました。
ここ1ヵ月の間に連絡を頂いたのですが、こんなに集中
するのは初めてで少し驚いています。

1件は、区分所有物件の「サウスパレス芦屋」。残りの3件は
「大和シャレー」です。
「サウスパレス芦屋」については既に入居者が退去されて、
リフォーム工事が終わっているため、即入居できる状態です。
⇒物件概要、募集条件等　こちらをご覧下さい。

大和シャレーについては、9月に2件退去済、11月に1件退去予定で、
それぞれ比較的長期間入居されていたこともあり、大がかりな
リフォームが予想されますが、詳細がわかり次第空室情報で
物件概要や募集条件を公開致します。

窓サッシ交換

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

昨年11月19日のブログで区分所有物件である「香枦園第２コーポラス」
の窓サッシ交換工事の計画があることを紹介しましたが、
8月末に当社所有の部屋の工事が終了しました。

早速、どんなサッシか見させてもらいましたが、高級感があり
思っていた以上に素晴らしい物でした。

ベランダ窓に面した窓

適度な重量感があり閉まり具合もピッタリ窓枠に納まります。
複層ガラス仕様ですが、閉めた瞬間にすぐ実感できるのが
「遮音性」です。
断熱性はしばらく時間が経過しないと実感できないと思いますが
「遮音性」については窓を閉めた瞬間に外の音が遮断されて
即、実感できました。

さらに網戸もセットで取り付けたのですが、その網戸にストッパー
がついていて網戸を固定することも可能になってます。
従来のサッシの場合、サッシと網戸の間隔が短くお互いが干渉して
サッシ窓を動かすと網戸も同時に動く可能性がありましたが、それを
防ぐ機能もついてます。

ストッパー付網戸

入居者の方も大変喜んでる様子で、当社としても今回の工事は
実施して本当に良かったと感じてます。

天神祭

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

7月25日（月）大阪　夏の風物詩「天神祭」が行われました。
日本三大祭の一つで、毎年多くの人で賑わいます。
今年は事前の天気予報で午後から雨になってましたが、
結果的に雨は降らずに多くの方が楽しまれたと思います。

この「天神祭」ですが、実は当社に大いに関係があるのです。
以前のブログで少し触れてますが、「大和シャレー」の屋上
から祭のハイライトである花火が良く見えるのです。
大和シャレーは大川沿いに面して立地してますが、花火は
その大川の対岸（北東方向）から打ち上げられるため
隠れた絶好のスポットと言ってもよいでしょう。
そして大手の新聞社やテレビ局もそのことを知っていて、毎年
大和シャレーの屋上で取材撮影をしています（翌日の新聞に
掲載される花火の写真は、ほとんど大和シャレーから撮ったもの
なんです）。
取材撮影に関しては、事前に申し込みを受け付けて一定の手続き
を経て許可してますので、誰でも自由に撮影できるわけでは
ありません。
さらに、大和シャレー敷地内に無断で人が立ち入らないように
監視したり、自動販売機のメーカーと連携して品切れしないように
連絡を取り合ったり（敷地内にある自販機が、1年で最も売れる
時期なんです）、結構当日は色々仕事があるのです。

今回、大和シャレーの屋上は例年になく多くの方が来られてました。
報道機関の方以外に、もちろん入居者も花火を見に来られてましたが、
当社の取引先の方や入居者の親戚、知人も多く来られてたようです。

大和シャレー屋上から

上の写真は筆者が初めて撮った今回の花火の写真です。
プロの方は花火が広がった瞬間を上手に撮るものですが、素人が
普通のカメラで撮るのは難しいのを実感しました。
とにかく無事天神祭が終わって、入居者を始め多くの関係者に
喜んで頂いて当社としても嬉しい限りです。

専門紙掲載

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

６月末ですが、当社にとってちょっと嬉しい出来事が
ありました。
東京にある「ビル経営研究所」という会社から、６月末
に大阪でセミナーがあるのでその案内とセミナー実施に
合わせて会社のスタッフが大阪に行くので、その前日に
当社の取材をさせてほしい、との連絡を頂きました。

セミナーの内容も大阪市の都市計画局長の方や阪神電鉄の
不動産事業部長の方　等が講師で最近の旬の話題が多かった
ので参加することにしたと同時に取材依頼に対してもお受けする
ことにしました。

ビル経営研究所は「週刊ビル経営」という専門紙を週１回発行
されていて、そのバックナンバーを見せて頂いたのですが、不動産
の市況や特定の地域の話題、関連企業の紹介　等多岐に渡って
いて、当社にとって有益な情報源になると感じました。

当社の取材では、会社概要や方針、空室対策　等ご説明しましたが
その内容が早速、その新聞の７月１１日号に掲載されることになり
ました。


新聞紙面（タブロイド版）

当社掲載紙面






当社のことをどのようにしてお知りになったか、取材の記者の方に
お聞きしたところ、当社のホームページを見て連絡させてもらった
とのこと。当社にはメールで、ホームページを見て営業をかけて
こられる会社もありますが、今回は良い出会いだったと思います。
ホームページを開設して良かったと実感できた瞬間でした。

そして上記のきっかけで、週刊ビル経営の新聞を今後購読することに
しました。
改めて業界の勉強もしていかなければならないと同時に当社の
ホームページの重要性を感じた次第です。




PCB処理概略

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。
３月２２日のブログでPCBについての話題を書きましたが
現在、当社ではPCB廃棄物の荷姿登録は完了していて、
指示待ちの状態で保管していました。

先日、PCB処理を行うJESCO（中間貯蔵・環境安全事業株式会社）
の説明会が大阪市内で行われ、当社も参加しました。
そこでようやく、PCB廃棄物の搬出までの概略予定が発表されました。
（以下、内容）

①特別登録制度の申し込み→９月１５日まで

②中小企業者等軽減制度の申請→９月１５日まで

③処理契約締結と処理料金の請求→１２月１５日まで

④処理料金の支払い（前払い）→１月末まで

⑤収集運搬業者の選定と契約締結→１月末まで

⑥搬入日調整と「搬入計画書」提出→２月～３月

⑦搬出（重点搬入期間）→４月～５月


そして、最も関心のある処理費用についても内容が確定しました。
㎏単価は３０，２４０円ではっきりしていましたが、各種割引制度の内容が
不明な点がありました。今回、割引の内容が「特別登録」により３％、
「中小企業者等軽減制度」により７０％でこの２つを併用することで
合計７３％の割引が適用されることになります→中小企業にあたるかどうか
はJESCOに要確認（当社は適用されます）。

例えば、１００㎏の廃棄物を処理する場合、この割引制度の適用を受けると
１００×３０，２４０×（１－０．７３）＝８１６，４８０円の費用がかかることになります。
＊運送費は別途


上記予定に則って、今後処理していきたいと考えてます。

当社周辺の様子

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

今までやや硬い話題が多かったので、今回は日常業務から
少し離れた当社周辺の話題を紹介します。

難波から日本橋にかけて、ここ数年さまざまな開発がなされて
新しい店舗やマンション等がどんどん出現しています。
約10年前に山田電機の「LABIなんば店」出店をきっかけに日本橋の
中小の電気屋さんが徐々に縮小、廃業をし、異なる業態の店舗
が見られるようになってきました。

当社玄関前→道沿いに「LABIなんば店」が見えます

2012年には、南海電鉄の本社が敷津東という当社から近い場所に
移転し、そのそばに「Zepp難波」というライブハウスが建設されました。

中央の低い建物が「Zepp難波」その左が南海電鉄本社ビル

昨年から今年にかけて南海電鉄の高架下におしゃれで、新しい店舗が
次々と開店して周りの景色がだいぶ変わったような気がします。

南海高架下の店舗案内

高架下の喫茶店

 

そしてつい最近の4月末には、「なんばCITY」という難波駅から南へ
ずっと続く商業施設も大幅にリニューアルされて目新しく、洗練された町
に変わりつつあります。

リニューアルした「なんばCITY」

時代とともに街並みも変わっていくものですが、当社周辺が良い意味で
賑わいを見せて発展していくことを心より願う今日この頃です。

貯水槽清掃

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

「常盤ビル（本社ビル）」と「大和シャレー」について毎年4月～5月
の時期に、貯水槽の定期清掃を行ってます。
貯水槽は、受水槽と高架水槽を指します。物件によっては受水槽のみで
高架水槽がない建物もありますし、最近の新しい物件によっては
水槽自体がなく、直接水道本管からマンションの各戸に水を供給している
建物もあります。

いずれにしても貯水槽があれば、定期的に水槽内の清掃を行わなければ
なりません。水は我々にとって必要不可欠であると同時に、衛生的に問題
がない水を供給する責任があります。

常盤ビルと大和シャレーには、各々　受水槽と高架水槽があります。
ある業者に1日かけてこの２つの物件の清掃をお願いしていますが、
毎年同じ業者に実施してもらっているために、ちょっとした不具合や異常に
気付いてもらえる利点があります。

常盤ビル　受水槽

常盤ビル　高架水槽

大和シャレー　受水槽（地下水槽）

大和シャレー　高架水槽

 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
今回、本社ビルの1部のポンプの配管に問題があり、早速改修工事を行うことに
なりました。
ポンプの配管に「チャッキバルブ」という水が逆流するのを防止する逆止弁が
正常に作動しなくなって、一旦ポンプで上げた水が一部逆流する現象が見られ
たので、そのバルブ周辺の配管一式を交換することとしました。

ポンプの配管工事後（緑のレバーが逆止弁）

このように定期点検や定期清掃によって、未然に事故を防止することにもつながる
ので、信頼できる業者に継続的に仕事を依頼することが必要ですね。

定期総会

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

４月～５月は、年度変りでいろんな組織、団体の人事異動後
でさまざまな役職者が新しい顔ぶれになる時期ですね。
当社の関係する区分所有マンションの定期総会や本社が
ある地元の町会の定期総会が最近開催されました。

先日、「香枦園第２コーポラス」の定期総会と日本橋西振興町会の
定期総会に参加してきました。

香枦園第２コーポラスの総会については、年度報告や会計報告に
ついては問題なく承認されたのですが、問題は今年度の役員を決める
人選で多くの時間が費やされました。
昨年度まで役員の方は同じ顔ぶれで、何年も続けて活動をされてましたが
会長をはじめ高齢で体調面においても問題があり、もう限界だという声が
上がりました。もっともな話で当社としても何らかの対策が必要と感じており、
お役に立てることがあれば役員の仕事も引き受ける心の準備もしていました。
そこで、副会長に立候補したのですが、当社は所有している部屋を賃貸に
まわしているために細かい対応や連絡が難しいということになり、新たな
提案が出されました。
それは「マンション管理会社」との契約です。実は、このマンションは自主管理
で運営しており管理会社を使わず、原則　区分所有者のみでさまざまな問題
を扱ってきました。この自主管理も、もう限界でやはり管理会社を入れて運営
していく必要があるという意見が出され、結果　その方向で前向きに検討して
いく旨決議しました。本年度のできるだけ早い時期に管理会社を選定し、
管理会社中心に運営していく予定です。その前提（管理会社を入れることで役員
の負担は軽減される）で本年度役員の人選も決定しました。

地元の日本橋西振興町会については、総会前に役員人事含めてすべての
ことが決まっていて、形式的に総会で承認するだけだったのですが、
その中で留意すべき項目がありました。
役員の任期に柔軟性をもたせたことと町会を構成する「班」を統合したこと
です。
役員や班長の任期を１年から２年に延期し、再任も妨げない。さらに会長は
原則、任期を２期４年のところを場合によって３期６年まで延長できることに
なりました。
班も従来、１１班ありましたが、７班に統合しました。班長のなり手がいない
ので対象者を広げることで、可能な限り円滑な人選を行う狙いです。


少子高齢化、現役世代が少なく忙しい方が多い　等日本全国到るところにある
問題かと思いますが、定期総会から人事に関わる深刻な問題を垣間見たような
気がします。我々の知恵が試される時代ですね。
当社としては、可能な限り何らかのお役に立てれば、と考えて活動していきたいです。

トイレ改修工事

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

今まで「大和シャレー」の話題が多かったですが、今回は
常盤ビル（＝本社ビル）の改修工事についてです。

本社ビルの東館　１～２階共用部のトイレ周りの改修工事を
行いました。
天井、壁、個室内の扉や間仕切りの塗装が主な内容ですが、
今回１階のトイレ（テナント様のみ使用）に「セラール」という
化粧板を業者の方のおすすめもあり使用したのが目玉です。

セラールとは、メラミン樹脂と特殊不燃コアを高温、高圧で
プレス形成した不燃化粧板のことで最近、公共施設のトイレ等
でよく使用されているようです。
機能・特徴として、「抗菌」、「堅牢」（キズ、衝撃に強い）、
「高意匠」（色柄が豊富）というのが上げられます。さらに、水拭き等
で簡単に手入れができるというのも大きな魅力です。

実際に、このセラールを使ってみて思うのは、大変綺麗で、明るく
清潔感や高級感が演出できることを実感しました（写真参照）。

白い壁の下が「セラール」
 

少し工事費用はかかりますが、効果は大きいです。
施主の皆様にも是非この素材を使うことをおすすめします。

花見

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

お出かけに絶好の気候になってきました。
桜の満開の時期は過ぎましたが、造幣局の桜の通り抜けで
天満橋周辺は大変な人出で賑わってます。

実は当社物件の大和シャレーは大川沿いに面してはおり、
川沿いにある桜が居室内（北側の部屋）や屋上から良く見えます。

大和シャレー屋上からの風景

さらに例年、４月中旬に催される「造幣局の桜の通り抜け」
もこの大和シャレーからすぐそばの川崎橋を渡って川向いの
ところにあります。

造幣局に向かう人達（手前が大和シャレー）
 

７月末には改めて紹介しますが、天神祭の花火を間近に
見れる絶好の場所でもあります。
言わば隠れたスポットともいえるわけで、一般的な不動産広告
では表示されない、住んでみないとわからない情報があるという
ことですね。
今後こういった情報も皆様に紹介していきたいと考えてます。

PCB廃棄物

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

３月初旬に大阪市環境局主催で「PCB廃棄物の処理に関する説明会」
に参加してきました。

PCB廃棄物とは、PCBが混入した変圧器、コンデンサー、安定器等
を指します。これらは昭和４７年以前に製造された電気関連の設備
に関わる器具・部品です。

PCBの説明は話が長くなるので避けますが、PCB廃棄物を所有している
所有者（工場、建物所有者等）は、規定に則って処理しなければなりません。
このPCB廃棄物にも大別して低濃度のものと高濃度のものがあり、低濃度
のも中心に処理は進んでいるようですが、高濃度に該当する「安定器」は
昨年ようやく処理の受付が開始されたところで上手く処理が進んでいない
ようです。各自治体に保管の届け出がされているPCB廃棄物の物量と
処理工場の処理能力との関係で、処理能力の方がまだ追いついていない
のでしょう→最終的に高濃度は平成３４年３月３１日、低濃度は平成３９年
３月３１日までに処理が義務づけられてます。

当社は既に変圧器の処理は完了しているのですが、蛍光灯等に使われていた
「安定器」を数量は少ないのですが保管しています。厳重に管理しているので
保管自体には問題ないのですが、処理申請を昨年しているにも関わらず半年
経過した現在でも具体的な処理の指示がない状態です。

ペール缶に入った安定器


色々と細かい話はあるのですが、当社としては指示待ちで当分「安定器」を
保管せざるを得ないです。さらに問題なのは処理費用の大きさです。
１KG当たり基本的に３０，２４０円かかり、各種助成措置はあるものの
大きな負担となります。

しかし、当社として法に則り適正に処理することは重要だと考えてますので
今後、各種説明会には積極的に参加し、情報収集には努めていくと同時に
可能な限り早く処理をしたいと思ってます。

区分所有マンション理事会

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

２月末　当社が区分所有している「サウスパレス芦屋」の理事会に
出席してきました。実は、昨年５月開催の管理組合の定期総会より、
当社が役員の１人に選任されて、約２ヵ月に１回の理事会に出席
しています。

サウスパレス芦屋　正面玄関

区分所有マンションには、１棟所有の賃貸マンションと相違点や
共通点がありますが、マンションごとに特徴や雰囲気の違いが
あって色々勉強になります。

区分所有は特定の部屋を所有しているだけなので、共用部や建物全体の
維持管理は「管理組合」が責任をもって行わないといけません。
賃貸マンションとの大きな違いはこの「管理組合」の存在です。
区分所有者全員から組合の代表者（理事長）や役員（理事）を選任し
任期期間中に発生するさまざまな問題に対処していくわけですが、
費用のかかる大きな問題ほど管理組合として、区分所有者にきちんと
説明し、合意を得た上で対策、工事等　実行していく必要があります。
非常に手間がかかる手続きを経て問題を解決していく点が、１棟所有の
賃貸マンションとの相違点です。

１棟所有の賃貸マンションとの共通点は「建物・設備の維持管理」です。
外壁補修、貯水槽の清掃、エレベータの点検、共用部のさまざまな修繕等　
専有部以外の建物・設備の維持管理に必要な内容はほとんど同じです。
当社としては、業者、工事内容やその見積がどうなっているかが、他の物件
の場合と比較できるので何かと勉強になります。

一般的には管理組合は、管理会社と契約して日常業務を委託し、理事会や
定期総会にも管理会社を関与させることが多いのですが、管理会社なしで
自主管理で運営しているマンションもあります。
又、定期総会で活発な意見・質問が交わされるところもあれば、ほとんど意見
も出ずに簡単に総会が終わるところもあり、マンションによってさまざまなのも
面白いところです。

今回の「サウスパレス芦屋」については、区分所有者に意識の高い方が多く、
総会では活発な質疑応答が展開されます。又、現理事長や管理会社の担当者
が非常に熱心な方なので理事会に参加すると大変刺激を受けます。
こういう活動も結局、当社の管理物件の運営にも活かせるので、可能な限り
区分所有マンションの仕事にも関わっていきたいと考えてます。

キュービクル改修工事

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

今回は「大和シャレー」の屋上にある高圧受電設備（＝キュービクル）
の年次点検と改修工事を行いました。

年次点検は毎年１回実施しますが、今回は停電時に行うもので、
これは3年に１回行ってます。それに合わせて、点検業者の方から
指摘を受けていた改善項目を実行に移すべく改修工事をしました。

工事内容は主に、「ブレーカーの交換」と「漏電警報器の交換」です。
ブレーカーは10ヶ所あって配線作業も含むので時間がかかりましたが
無事に終了しました。
当日は、停電のため深夜作業だったのと、雨が降っていたこともあって
ブルーシートをキュービクルの屋根部分に張って作業する等業者の方の
ご苦労もありました（以下、写真参照）。



 

 

雨の中での作業

 



工事前の状態
（中央から下にかけて１０個ある黒い器具がブレーカー
中央の最下部にある器具が漏電警報機）

工事完了後の状態




これで、数十年（？）キュービクルの改修工事はしなくても大丈夫の
ようで、当社としてもひと安心です。
電気に関することは、不具合があっても一般の人にはわかりにくく
目に見えないことがほとんどですので、信頼できる業者の方に点検を
こまめにしてもらい、必要に応じて費用がかかっても改修工事を
行っていくという方針を今後も続けていきたいと考えます。





小修繕

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

今年に入ってもう１ヵ月経ってしまいましたが、今年
最初のちょっとした修繕が１月末に２件ありました。

１件は、当社が区分所有している「香枦園第２コーポラス」
における給湯器の排気筒の交換です。
給湯器が作動して排気をしているときに、通常聞こえない音
がしたという入居者の方の連絡があり、業者に見てもらった
ところ排気不良が原因とのことでした。
給湯器のあるPS内の扉に穴が開いており、排気筒の先端から
その穴を通じて外へ排気するのですが、扉の穴に金網と
ガラリ付ベントキャップ（換気用キャップ）がついていて、２重に
キャップがついている形になっています（写真参照）。

PS内給湯器

そのため排気が一部遮られて、上手く排出されてなかった
わけです。
そこで、このキャップを除去して先端に金網つきの排煙筒に交換
して、正常な状態になりました。

排煙筒交換と扉についていたキャップ除去

2件目は、常盤ビル（＝本社ビル）内の１室の入口扉が開閉しにくい
と入居者の方から連絡頂き、扉調整を業者の方にやってもらいました。
扉とその外側の枠にすきまが均一にあれば問題ないのですが、扉の
上端部分のすきまがほとんどなく、開閉の度に扉とその枠がスレてしまう
のが原因です。
対処方法としては、「丁番おこし」といわれる道具を使って、丁番を調整する
ことで扉の位置を修正するやり方がありますが、この扉自体　鉄製で重く
50年以上使っていることもあって丁番の調整が難しく、万一の場合に部品
部材の交換もできません。
したがって、扉自体の上端部分をグラインダーで削りました。以前より、業者
の方から他の扉をこの方法で修繕したことがあって、この方法しかないと
言われていました。作業自体は２０～３０分で終わりました。
長い年月の間に扉の枠が微妙に変形（下がってくる）したために起こった現象
と思われます。


こういった小さなことほど、すぐ対処して問題を解決していきたいと常に
考えてます。
また古い物件は一般的な修繕ができないこともあり、業者の方の知恵を
かりるのも必要ですし、それなりのやり方があるものですね。
経験値が必要とされることも多いです。

続 消防点検

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

12月に「大和シャレー」の消防点検を行った旨ブログに
掲載致しましたが、今回は「常盤ビル」（＝本社ビル）の
点検を行いました。

前回書けなかったこともあるので、今回、消防点検の
豆知識を少し紹介させて頂きます。

消火器は、新品で購入設置してから5年経過で中身の
消火剤を交換する必要があります。この消火剤はピンク色
の粉末です（写真の左側の方の足元にある袋がその粉末）。
そして、中身を交換してさらに5年経過（＝新品から10年経過）
すると本体そのものを交換（＝新品購入）しなければなりません。

消火器の中身の交換作業

次に、一定の高さ以上の建物には「連結送水管」というものを
設置する必要があります。この高さの基準は7階建て以上の
建築物となります。6階建て以下の建物には、この連結送水管は
ついてないわけですね。

連結送水管（耐圧試験器具装着）

この連結送水管は、消防署の隊員が火災時に消防車からホースを
ここに差し込み、高圧で消火のための水を送り込むためにあります。
7階以上の高い建物は、地上の消防車からの放水では十分に火元
に水が行き渡らない可能性があり、1階にある連結送水管から
建物内部の各階にある消火栓まで水を送り込み、火元に近い消火栓まで
隊員が行ってその放水口にホースを差し込んで消火作業するわけです。


普段はあまり意識しないことですが、いろんな設備、器具はすべて役割や
意味があって、点検時に確認も含めて改めてその重要性を認識させられます。
　

十日戎

大阪　日本橋にある不動産会社「常盤ビル」です。

今年初めてのブログとなります。
1月9日　今宮戎神社にお参りに行ってきました。
そうです、商売繁盛の御利益がある有名な「十日戎」です。

9日は宵戎、11日はのこり福、ということで3日間あるわけですが
今年はその3日間が世間では３連休にあたることもあって、
例年より人出が多いように感じました。
さらに宝恵駕行列が9日にあって、ちょうど参拝に行った時間が
宝恵駕が境内に入ってくる時だったこともあり、敷地内は
ものすごい人でごった返してました。
賽銭所まえでは横から後ろから押されて、ちゃんと手を合わせて
拝むことができないくらい大変でした。



今宮戎神社内の様子①

 

今宮戎神社内の様子②

当社は今宮戎神社から徒歩　約１０分程度の立地にあり、毎年
十日戎には参拝に行くことにしています。
そして神社周辺の出店で、例年「熊手」を買い、境内の福娘さん
にお飾りをつけてもらって、事務所入り口に飾るのが恒例行事と
なってます。




当社事務所入り口

皆様の今年のご健勝と商売繁盛を心より願いつつ、本年も
どうぞよろしくお願いします。